Tuomioistuimissa näkyy vain jäävuoren huippu yksityishenkilöiden välisiin asuntokauppoihin liittyvistä riitatapauksista, sillä suurin osa niistä sovitaan, Itä-Suomen yliopiston siviilioikeuden professori Mia Hoffrén sanoo. Hän on tutkinut pitkään asuntokaupan osapuolten vastuita.
Itä-Suomen yliopiston siviilioikeuden, erityisesti sopimusoikeuden professoriksi elokuun alusta alkaen nimitetty Hoffrén on tutkimuksissaan tarkastellut muun muassa sitä, millä tavalla kolmannet osapuolet, kuten kiinteistönvälittäjä, kuntotarkastaja sekä asunto-osakeyhtiön isännöitsijä, vaikuttavat kaupan tehneiden osapuolten riskeihin. Myös kiinteistön aiemmilla omistajilla voi olla edelleen vastuita, jotka vaikuttavat kaupan osapuoliin.
– Esimerkiksi kiinteistönvälittäjän vastuu on säännelty laissa, mutta ihmisillä on siitä usein vääriä käsityksiä. Kiinteistönvälitysliike vastaa siitä, että välitystehtävä on hoidettu asianmukaisesti, mutta se ei vastaa kaupan kohteena olevan asunnon virheestä.
Epäselvyyksiä liittyy asuntokaupassa myös kuntotarkastajan vastuuseen, sillä useissa tapauksissa kohteen ennen kauppaa tarkastanut kuntotarkastaja on tehnyt sopimuksen vain myyjän kanssa. Sopimusoikeudellisesti kyse on usein siitä, voiko ostaja vaatia vahingonkorvausta, jos kuntotarkastus on tehty huolimattomasti.
– Tätä ei ole säädelty laissa ja toistaiseksi riitatapauksista on olemassa vain muutama hovioikeuden ratkaisu.
Hoffrén on omissa tutkimuksissaan puoltanut sitä, että kuntotarkastaja vastaisi kuntotarkastuksen virheestä aiheutuneista vahingoista ostajalle sopimusoikeudellisten sääntöjen mukaisesti.
– En kuitenkaan näe, että tästä säädettäisiin laissa kovin nopeasti. Olisi kuitenkin hyvä saada tästä korkeimman oikeuden käytäntöä asian selventämiseksi.
Sopimus ei ole vain kahden kauppa
Sopimusoikeuden tutkijana Hoffrénia kiinnostavat erityisesti sopimusten vaikutukset sivullisiin. Sopimusoikeuden peruslähtökohta on, että sopimusosapuolet sopivat keskinäisistä oikeuksistaan ja velvollisuuksistaan. Sopimussuhteella on usein vaikutusta myös sivullisiin, kuten asuinkiinteistön kaupassa myyjän ja kuntotarkastajan välisellä sopimuksella kiinteistön ostajaan.
– Ostajaa sopimussuhde kiinnostaa, sillä hän haluaa tietää, voiko kuntotarkastajalta vaatia vahingonkorvausta, jos tämä on tehnyt työnsä huonosti. Sanotaan, että sopimus on kahden kauppa, mutta näin ei oikeasti ole. Sopimuksella on paljon vaikutuksia myös muihin tahoihin.
Korkein oikeus tulkitsi verkkopankkitunnusten haltijan vastuuta ankarasti
Viime vuosina Hoffrén on tutkinut verkkopankkitunnusten käyttämiseen liittyneitä riitatapauksia ja tunnusten haltijan vastuuta. Perinteisen sopimisen maailmassa varastetuilla tai väärennetyillä henkilöllisyyspapereilla kaupan tai luottosopimuksen tekevä henkilö on yksin vastuussa teostaan.
Raja hämärtyy, kun toimitaan varastetuilla pankkitunnuksilla verkkokaupassa. Tunnusten oikea haltija voi olla vastuussa tunnusten käytöstä, jos hän on esimerkiksi säilyttänyt niitä huolimattomasti. Sopimusoikeudellisesti joudutaan tällöin arvioimaan, tuleeko tunnusten haltijasta varastetuilla tunnuksilla tehdyn sopimuksen osapuoli. Tällöin tunnusten haltija joutuisi maksamaan verkkokaupassa koko tilaushinnan, ei pelkkää kauppiaan kärsimää vahinkoa.
– Oikeuskirjallisuudessa on aiemmin katsottu, että tunnusten haltijan vastuu olisi pelkästään vahingonkorvausvastuuta. Korkein oikeus kuitenkin antoi joitakin vuosia sitten ratkaisun, joka viittaa siihen, että tunnusten haltijan vastuu olisi samanlaista kuin sopimusosapuolten vastuu. Tämä on tunnusten haltijan kannalta varsin ankara tulkinta.
Kuluttajariitalautakunnasta näkökulmaa kuluttajariitojen kenttään
Hoffrén on tutkimustyönsä ohella toiminut kaudella 2021–2022 kuluttajariitalautakunnassa jaoston IV b puheenjohtajana ja jaoston IV a varapuheenjohtajana. Niissä käsitellään muun muassa autokauppaan liittyviä riitoja. Kuluttajariitalautakunta on oikeussuojaelin, joka antaa ratkaisusuosituksia pääasiassa kuluttajien ja elinkeinonharjoittajien välisiin erimielisyyksiin.
– Kuluttajariitalautakunnan kaltaisissa toimielimissä omaa osaamista on mahdollista tuoda yhteiskunnan käyttöön. Samalla pysyy kartalla siitä, mitä kentällä tapahtuu ja näkee myös riitatapausten osalta muutakin kuin jäävuoren huipun eli sen mistä riidellään ja millaisissa asioissa syntyy ongelmia.
Mia Hoffrén
- Professori, siviilioikeus, erityisesti sopimusoikeus, Itä-Suomen yliopisto 1.8.2022 alkaen.
- Siviilioikeuden, erityisesti varallisuusoikeuden dosentti, Itä-Suomen yliopisto, 2016.
- Varallisuusoikeuden dosentti, Turun yliopisto, 2013.
- Oikeustieteen tohtori, Turun yliopisto, 2008.
Tärkeimmät tehtävät
- Siviilioikeuden ma. professori, Itä-Suomen yliopisto, 2012–2014, 2020–2022.
- Esittelijäneuvos, korkein oikeus, 2015–2020.
- Siviilioikeuden yliopistonlehtori, Turun yliopisto, 2014–2015.
- Tutkijatohtori, Turun yliopisto, 2009–2014.
Painolaatuiset kuvat mediakäyttöön ovat ladattavissa osoitteissa:
https://mediabank.uef.fi/catalog/UEF%20Media%20bank/r/49227/viewmode=previewview/qsr=mia%20hoffren
https://mediabank.uef.fi/catalog/UEF%20Media%20bank/r/4378/viewmode=previewview/qsr=mia%20hoffren
Lisätietoja
Professori Mia Hoffrén, puh. 050 410 3368, mia.hoffren(at)uef.fi, UEF Connect